Défiscalisez grâce à un appartement ancien

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Un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière est entré en vigueur au 1er janvier, dans le cadre de la loi finances 2019 : la loi Denormandie, du nom du Ministre du Logement Julien Denormandie.

PRÉSENTATION DU DISPOSITIF DENORMANDIE

Un dispositif d’incitation à la rénovation des logements vétustes

La loi Denormandie est un dispositif fiscal offrant des réductions d’impôts aux propriétaires qui font l’acquisition d’un logement ancien dans le but de le rénover puis de le mettre en location.

Cette loi entre dans le cadre du plan de lutte contre l’habitat indigne du gouvernement. Les drames, tels que l’effondrement des immeubles à Marseille en novembre dernier, mettent régulièrement en lumière la problématique de la vétusté qui frappe de trop nombreux logements en France.

En incitant les investisseurs potentiels à rendre ces logements insalubres à nouveau habitables sans risques, le gouvernement espère ainsi améliorer l’offre locative, répondre à une demande de plus en plus élevée et redonner une seconde jeunesse aux communes concernées.

 

La loi Denormandie, une solution alternative aux dispositifs de défiscalisation existants

Les dispositifs Pinel et Cosse permettent déjà depuis plusieurs années d’acquérir des logements anciens pour les rénover puis les mettre en location. Mais ils ciblent des habitations qui ne répondent pas aux critères de décence définis par l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et qui nécessitent donc d’importants travaux de réhabilitation.

Or, le constat a été fait que cette obligation de rénovation complète était jugée trop contraignante par les investisseurs locatifs potentiels, à tel point que ces derniers préféraient parfois finalement se tourner vers l’acquisition de logements neufs.

L’instauration du dispositif Denormandie est une réponse à ce frein. Ainsi, pour bénéficier des avantages fiscaux de cette loi, le montant des travaux de rénovation à effectuer ne doit représenter au minimum que 25% du coût total d’acquisition du logement (prix d’achat + frais de notaire + montant des travaux).

LES CONDITIONS POUR BÉNÉFICIER DE LA LOI DENORMANDIE

Un dispositif d’investissement pour les particuliers

La loi Denormandie s’adresse aux particuliers qui ont la possibilité d’acheter, soit un logement vétuste dans lequel ils feront des travaux, soit un logement qui aura été rénové par un promoteur.

Les promoteurs immobiliers sont donc eux aussi concernés par cette loi, car ils peuvent acquérir des résidences anciennes, les rénover puis revendre chaque appartement séparément à des particuliers qui les mettront ensuite en location.

 

Un dispositif limité à certains biens, baux et locataires

Nous l’avons déjà précisé plus haut, la loi Denormandie s’applique aux appartements et maisons dans l’ancien qui seront à rénover puis à mettre en location. Il devra impérativement s’agir de locations non meublées.

Par ailleurs, le bailleur s’engagera à mettre son bien en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans (6 ans minimum + 2 renouvellements de 3 ans possibles).

Afin de permettre l’accès à ces logements au plus grand nombre, des plafonds de loyers et de ressources devront être respectés.

 

Un dispositif limité à certaines communes

Le dispositif Denormandie cible principalement les centres-villes de communes de taille moyenne, dont il a pour vocation de booster l’attractivité.

Les communes éligibles sont les 222 villes du plan « Action Cœur de Ville», dont vous trouverez la liste sur ce document. Sont également concernées les villes qui ont conclu des Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT), ou celles qui le feront à l’avenir (elles seront alors automatiquement éligibles au dispositif Denormandie).

Vous pouvez vous rapprocher de votre mairie pour savoir si votre commune est éligible à cette nouvelle loi.

Les travaux de rénovation à effectuer pour pouvoir défiscaliser

Comme évoqué plus haut, pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Denormandie, il vous faudra effectuer dans votre logement des travaux de rénovation pour un montant équivalent à au moins 25% du coût total de l’acquisition.

Les travaux concernés sont :

– soit l’amélioration d’au moins 30% de la performance énergétique du logement s’il est situé dans un habitat non collectif, ou au moins 20% s’il s’agit d’un habitat collectif ;

– ou bien deux types de travaux parmi la liste suivante :

  • isolation des murs ;
  • isolation des fenêtres ;
  • isolation des combles ;
  • changement de chaudière ;
  • changement de production d’eau chaude.

Il est indispensable que ces travaux soient réalisés par un professionnel.

 

LES AVANTAGES DU DISPOSITIF DENORMANDIE POUR LES PROPRIÉTAIRES

La défiscalisation immobilière

Le principal argument de la loi Denormandie est qu’elle permet aux investisseurs locatifs d’obtenir des réductions d’impôt en se basant sur le prix d’achat du bien et les travaux de rénovation effectués.

Comme indiqué précédemment, le bailleur a la possibilité de mettre son bien en location pour 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt dépendra de cette durée de mise en location :

– 12% du coût total d’acquisition pour une mise en location pendant 6 ans ;

– 18% du coût total d’acquisition pour une mise en location pendant 9 ans ;

– 21% du coût total d’acquisition pour une mise en location pendant 12 ans.

Comme pour la Loi Pinel, le plafond des dépenses est de 5 500 € au m² et de 300 000 € au total. Ainsi, si le coût total d’acquisition dépasse ce plafond, le montant de l’investissement qui servira de base pour calculer la réduction d’impôt sera de 300 000 €.

Le montant maximal de la réduction d’impôt qu’il est possible d’obtenir s’élève donc à 300 000 * 21% = 63 000 €.

Il est à noter par ailleurs que ces réductions d’impôts ne peuvent s’appliquer au maximum que pour deux investissements locatifs par an et par personne.

 

Les autres avantages de la loi Denormandie

En plus des réductions d’impôts, le dispositif Denormandie permet également à un propriétaire de déduire de ses impôts les charges suivantes :

– la taxe foncière ;

– les intérêts d’emprunt ;

– la prime d’assurance ;

– les frais d’entretien du logement ;

– les frais de gestion locative.

Le dispositif Denormandie offre par ailleurs à un propriétaire la possibilité de louer son logement aux membres de sa famille, à condition toutefois que le ou les locataires en question ne soient pas rattachés au foyer fiscal du propriétaire bailleur.

C’est un point non négligeable en comparaison avec la loi Pinel qui ne permettait pas la location à un membre de la famille.